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Continuer la lectureSous-sol, hauteur sous plafond… les règles pour louer un appartement en passe de changer à nouveau
Les associations de défense des locataires avaient déposé un recours au Conseil d’État contre un décret modifiant les règles de salubrité des logements. Le rapporteur public leur donne raison sur les sous-sols, mais pas sur la hauteur des murs…
Mis à jour le 29 août 2024 : dans une décision rendue ce jeudi, le Conseil d’Etat a annulé en grande partie le décret le 29 juillet 2023, qui avait été attaqué par l’association Droit au Logement. Contre les recommandations du rapporteur, les juges ont finalement annulé la partie du texte autorisant les locations de logements disposant de seulement 1,80 m de hauteur sous plafond. Le Conseil d’Etat remet donc désormais tout pouvoir aux préfectures de département pour déterminer leurs règles en matière d’insalubrité. Or jusque-là, aucune de ces autorités administratives n’avait jamais autorisé la location d’un logement de moins de 2,2 mètres. En cas d’irrégularité, un locataire aura donc désormais la possibilité de saisir sa préfecture qui pourra frapper d’insalubrité le logement et interdire la location… La décision des juges rend également caduque l’autorisation de louer des sous-sols, qui était prévue, elle aussi par le fameux décret. Là encore, ce sont les règlements sanitaires locaux et la jurisprudence qui feront foi. Une décision du 14 février 2018 du Conseil d’État a notamment acté que seuls les logements enfouis à moins de 80 cm pouvaient être autorisés à la location. Ce sera désormais la seule limite à laquelle devront se tenir les bailleurs.
C’était il y a un an. Un décret le 29 juillet 2023, portant sur les règles de salubrité en matière de logements, provoquait l’ire des associations de défense des locataires en actant qu’un logement d’une hauteur sous plafond de seulement 1,80 m pourrait désormais être considéré comme « salubre » et donc propre à la location. Le même texte - dont l’enjeu était de se substituer aux règlements sanitaires locaux fixés par les préfectures départementales - autorisait par ailleurs, à certaines conditions, les locations de sous-sols, et créait même le flou sur différents critères essentiels : luminosité, aération, exiguïté des habitations… L’association Droit au logement et la Fondation Abbé Pierre, qui dénonçaient là une régression nette des règles, avaient alors déposé dès septembre un recours en annulation devant le Conseil d’État.
L’affaire vient de franchir une nouvelle étape. Lors d’une audience tenue ce vendredi 12 juillet, le rapporteur public a présenté au Conseil d’État des conclusions qui risquent de ne pas donner entière satisfaction aux associations. En effet, le magistrat, dont l’avis est le plus souvent suivi par la juridiction, ne recommande qu’une annulation partielle du texte. S’il mentionne que les sous-sols ne peuvent être considérés comme des logements « salubres », il donne, en revanche, raison au gouvernement sur le reste, notamment des fameuses hauteurs sous plafond. Si le Conseil d’État suit le réquisitoire, les propriétaires bailleurs seront confortés dans leurs droits.
Dans le détail, concernant les sous-sols d’abord, le fameux décret avait entériné le fait qu’ils pouvaient être mis en location dès lors qu’ils ne constituaient pas un « risque pour la santé de l’occupant » et répondaient à certaines conditions : respect des exigences de hauteur sous plafond, ouvertures sur l’extérieur, éclairement. En recommandant d’abroger cette mesure, le rapporteur public rend donc le texte conforme à la loi (L 1331 23) qui interdisait de son côté les locations de sous-sols. « Une victoire importante. Si le Conseil d’Etat suit la recommandation, tous les baux en cours sur les sous-sols pourraient être de facto en infraction », s’est félicité à la sortie de l’audience Paul Mathonnet, conseil des associations. Le magistrat semble aussi avoir cherché à se raccrocher à la jurisprudence. « De fait, celle-ci a toujours été sans ambiguïté sur le sujet, le Conseil d’État ayant aussi lui-même considéré que, dès lors qu’un local était situé en sous-sol, il ne pouvait être mis à la location peu importe qu’il soit pourvu d’ouvertures vers l’extérieur », notait l’avocat dans son recours au Conseil d’État. La seule nuance avait été apportée dans une décision du 14 février 2018 où le Conseil d’État avait acté qu’un logement enfoui sur seulement 80 cm ne pouvait être considéré comme un sous-sol, et donc être autorisé à la location.
La hauteur sous plafond en question
Concernant les hauteurs sous plafond maintenant, les propriétaires bailleurs peuvent se réjouir. Avant l’introduction du décret, les règlements d’insalubrité déterminés par les préfectures de départements n’autorisaient pas de louer un logement sous 2,2 mètres. En cas d’irrégularité, un locataire avait la possibilité de saisir les autorités administratives qui pouvaient frapper d’insalubrité le logement et interdire la location…
Or le décret, venu se substituer aux réglementations locales, s’est révélé bien plus souple dans sa formulation. Si celui-ci a maintenu que « les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l’habitation », il a aussi créé une exception pour les logements qui « respectent les dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002. » Cet autre texte fixe les critères de décence en matière de logement : il stipule qu’un logement est considéré comme décent s’il « dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». Cette référence au volume habitable de 20 mètres cubes peut ainsi permettre en théorie à un logement de 11 mètres carrés pour 1,80 m de plafond d’être considéré comme décent ( 1,80 m étant le minimum fixé par ce décret).
Malheureusement pour les plaignants, lors de l’audience, le rapporteur n’a pourtant pas jugé que la hauteur sous plafond de 1,80 m pouvait poser un problème en soit en matière de santé publique : « Il a en effet considéré que les dispositions générales du décret, qui stipule qu’une personne doit pouvoir se mouvoir en toute sécurité dans son logement, pouvaient suffire à garantir la salubrité du bien. Ce qui me semble très insuffisant », a précisé Maître Paul Mathonnet.
Et ce n’est pas tout ce qui pourrait contrarier les associations. Elles reprochent au décret de ne pas préciser les dimensions minimales des ouvrants devant permettre une bonne aération d’un logement, ni d’imposer des systèmes de ventilation permanente type VMC… Elles pointent aussi le flou concernant les critères de luminosité. « Aucun élément objectif n’indique clairement ce qu’est un éclairement naturel suffisant», note Noria Derdek, responsable des études juridiques à la Fondation Abbé Pierre. Enfin, elles regrettent que le texte publié lève toute obligation, pour les pièces principales, d’avoir une largeur minimum 2 mètres. « Le risque étant si on caricature d’autoriser des logements couloirs », s’offusque Noria Derdek de la Fondation Abbé Pierre. Mais si le Conseil d’État suit les recommandations du rapporteur, l’ensemble de ces points devraient pourtant être maintenus. L’avis devrait être rendu d’ici une quinzaine de jours. Quels que soient les résultats, la Fondation Abbé Pierre promet de se rendre à la table des prochains ministères pour négocier point par point sur les sujets qui resteront flous. Y compris sur les sous-sols. « 80 cm d’enfouissement, le hauteur qui devrait rester autorisée si l’on se cale sur la jurisprudence administrative actuelle, avec 1,80 m ce n’est plus pareil qu’avec plus de 2 m de hauteur sous plafond », conclut Noria Derdek.
