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Continuer la lectureLe nouveau diagnostic qui pourrait coûter cher aux copropriétaires
Un projet de décret consulté par l’Informé précise les contours d’une nouvelle obligation que les maires pourront imposer sur les immeubles dégradés.
C’est un texte très attendu par les élus et les diagnostiqueurs immobiliers. Après l’effondrement de plusieurs immeubles à Paris, Marseille ou Lille, le Parlement a voté en avril 2024 la loi sur l’habitat dégradé : elle prévoit la création d’un tout nouveau diagnostic structurel que des édiles pourront exiger pour prévenir les risques dans les quartiers anciens et dégradés. Près d’un an plus tard, le projet de décret fixant les contours de ce dispositif est sur le point d’être publié. Et il risque de coûter des milliers d’euros aux propriétaires et copropriétaires d’immeubles ciblés.
D’après le texte dont l’Informé a pris connaissance, chaque maire devra définir par arrêté municipal les zones à risques pouvant donner lieu au déclenchement du nouveau diagnostic. Pour garantir une parfaite transparence à la population locale, cette décision devra être motivée par des éléments tangibles : forte proportion d’habitats endommagés ou anciens dans un îlot, connaissance de fragilités dans le sol, matériaux de construction de faible qualité, risques liés à un événement naturel…
Une fois l’arrêté municipal publié, les propriétaires des bâtiments concernés disposeront de 18 mois pour réaliser et transmettre le diagnostic structurel à la commune. Une nouvelle obligation qui incombera essentiellement aux mono-propriétaires, bailleurs sociaux ou institutionnels. En effet, comme l’avait prévu initialement la loi, les immeubles détenus en copropriété pourront se contenter de présenter un projet de plan pluriannuel de travaux qui fera office de diagnostic. Une bonne nouvelle au premier abord : pour rappel, depuis le vote de la loi Résilience et climat, toutes les copros sont déjà tenues à cet inventaire qui liste les travaux de rénovation énergétique et d’entretien du lieu à prévoir sur 10 ans. Mais les règles du jeu seront en réalité sérieusement durcies.
De nouvelles normes qui vont entraîner des surcoûts
Dans les zones identifiées à risque par les élus, les contrôles exigés seront beaucoup plus poussés qu’à l’habitude. D’après le projet d’arrêté annexé au décret, le diagnostic structurel devra, outre l’inspection des façades, charpentes et autres murs porteurs, prévoir, des investigations systématiques sur les fondations (sondage des sols, étude géotechnique… ) en cas de nécessité. « De facto, nous serons donc aussi contraints de muscler nos projets de plan de travaux et de préconiser les contrôles des sols en cas de désordre, analyse Thierry Marchand, diagnostiqueur reconnu de la profession, adhérent du syndicat l’Alliance. D’autant que tout sera minutieusement contrôlé par les élus. »
Nécessairement, ces nouvelles normes entraîneront un surcoût pour les copropriétés. Selon les estimations de cet expert, le prix d’un projet de plan pluriannuel de travaux classiques s’échelonne aujourd’hui - diagnostic de performance énergétique compris - entre 4 500 pour une petite copropriété de 10 logements à 10 000 euros pour un immeuble de plus de 100 habitations. Le simple ajout d’une analyse géotechnique des sols pourrait faire grimper la facture de 5 000 euros.
Autre complexité annoncée pour les copropriétaires : les projets de plans de travaux, comme les diagnostics structurels, devront désormais être réalisés par des pros disposant de « compétences obligatoires dans les domaines inhérents aux techniques du bâtiment, de la construction, du génie civil et de la géotechnique », justifiant d’un diplôme de niveau bac +5, précise encore le texte. Une exigence qui n’a rien d’anodin puisque la plupart des diagnostiqueurs intervenant dans les immeubles ne sont aujourd’hui titulaires… que d’un bac +3.
Certes, la loi accordera une dérogation pour les diagnostics établis jusqu’à fin 2025. « Mais passé ce délai, le choix du professionnel va devenir plus compliqué pour les copros soumises à ces nouvelles règles. D’autant que les délais vont nécessairement s’allonger, du fait du manque d’acteurs, constate Lionel Janot, coprésident de l’Alliance du diagnostic immobilier. La profession va, pour sa part, être contrainte de développer des formations pour améliorer les compétences des diagnostiqueurs. » Autant d’éléments qui pourraient encore contribuer à faire grimper les coûts.
