Le naufrage de Keys REIM éclabousse Accor et Naxicap

« L’immobilier c’est de la pierre, et la pierre, ça aura toujours de la valeur ! » Cette phrase, Élise* l’a entendue en boucle, de la part d’une relation, Amanda*. Nous sommes en 2018, la jeune femme âgée de 24 ans vient de perdre coup sur coup plusieurs personnes de sa famille, et d’hériter de sommes d’argent importantes dont elle ne sait que faire. Comme de nombreux autres investisseurs, elle fait confiance à sa connaissance qu’elle pense être de bon conseil. Sans savoir qu’Amanda travaille comme commerciale pour un fonds de gestion immobilier du nom de Keys REIM. Par le biais d’un conseiller en investissement financier (CIF) proche d’Amanda, Élise va au total placer 250 000 euros. L’argent atterrit dans divers véhicules adossés à des actifs immobiliers de Keys REIM : KVA2 et Key Selection. Six ans plus tard, c’est la douche froide. Fin 2024, le rapport d’investissement est formel : sa mise de 100 000 euros déposée dans KVA2 présente une performance de -100 %, sa valeur est réduite à zéro. Et sur Key Selection. « Moi je cherchais quelque chose de sûr, parce que je n’y connaissais rien… Mais la seule chose que le CIF m’ait jamais proposée, c’étaient ces fonds dans l’immobilier », raconte Élise. Après de maigres remboursements début 2023, elle aura finalement vu s’évaporer la moitié de son argent dans l’aventure.

Cela ne la consolera pas, mais c’est presque une chance comparée à beaucoup d’autres épargnants qui, eux, ont tout perdu ou presque. S’estimant spoliés, 70 viennent de se réunir au sein de Krise, pour Kollectif de Réparation des Investisseurs Spoliés et Engagés-Keys REIM. Le but de cette association loi 1901 ? Défendre des investisseurs de Keys REIM, en particulier ceux qui ont financé les fonds KVA II et KVA III. Les dégâts sont considérables : les pertes totales des membres du collectif avoisinent 10 millions d’euros… Une dizaine d’épargnants viennent de lancer une première procédure juridique : ils ont assigné la société de gestion au tribunal des activités économiques de Paris, afin de récupérer les sommes perdues. L’audience est prévue en septembre. Des saisies ont aussi été autorisées par le tribunal judiciaire, concernant une partie de leurs investissements réalisés sous la forme d’avances en compte courant ; seulement 114 000 euros ont pu être saisis, le 15 juillet, sur un compte de KVAIII, les autres comptes de Keys REIM et des autres fonds s’avérant déjà dans le rouge...

Ennismore, la filiale d’Accor prise dans la tourmente Keys REIM
Structure dans laquelle sont logés les actifs « chics » d’Accor, soit 200 hôtels de prestige, Ennismore est censée s’introduire en Bourse à New York à l’automne prochain, pour une valorisation avoisinant 3,2 milliards de dollars, selon l’agence Bloomberg. Parmi ses biens, on retrouve l’Abbaye des Vaux de Cernay, un ancien domaine cistercien transformé en hôtel de luxe niché au cœur de la vallée de Chevreuse, à une heure de Paris. Racheté par Paris Society à Gérard Savry en 2021 pour 15 millions d’euros, l’hôtel a ensuite vu ses murs repris en 2023 par Keys REIM, Accor et la Banque des Territoires pour une valorisation subitement gonflée à... 43 millions ! La société portant les murs, la SCI de l’Abbaye, fait partie d’un des fonds peu performants de Keys REIM : Key Selection. Entre temps, l’établissement a été rénové à grands frais, et décoré par Cordelia de Castellane, une proche de Sébastien Bazin, le PDG d’Accor, pour en faire un des « flagships » d’Ennismore. De nombreux hôtels (25hours, Mama Shelter) et restaurants (Jo & Joe), des marques également logées au sein d’Ennismore, sont aussi détenus dans le cadre de co-entreprises entre Accor et Keys REIM, via la structure KNSA Hospitality. Et malgré le prestige des adresses, leur valeur a aussi chuté. Certains plaignants du collectif Krise se disent tout aussi malchanceux que les autres membres du collectif : ils se retrouvent bloqués dans Key Selection, comme les autres le sont au sein des fonds KVA2 et KVA3. Voilà qui fait désordre à quelques encablures de l’introduction en Bourse d’Ennismore.

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L’histoire avait pourtant démarré de façon assez banale : des spécialistes de l’immobilier recrutent des investisseurs pour acheter de l’immobilier, et les actifs sont logés au sein de fonds indépendants. Fondée au début des années 2010 au Luxembourg puis transférée en France pour des questions réglementaires en 2016, la société Keys & Co et sa filiale Keys REIM, dirigée par Pierre Mattei, s’est positionnée sur un segment en pleine expansion : celui des immeubles de bureaux franciliens. « Entre 2010 et 2023, la croissance du marché a été tout simplement délirante, même en étant mauvais, avec des taux d’intérêt très bas et un peu de chance, ça fonctionnait », souligne un expert de l’immobilier, jugeant que Keys REIM a bénéficié de « la chance des débutants ». Mais ce n’était pas là son seul atout. Le fondateur avait ses entrées dans le milieu de la finance. Le père de Pierre Mattei, Jean-Louis Mattei, est un ponte de la Société Générale, qui a terminé sa carrière en tant que conseiller du président Frédéric Oudéa et président du conseil de surveillance de Société Générale Maroc, en 2015. Il officiera comme membre du conseil d’administration de Keys REIM de 2018 à 2022.

Le développement à grande vitesse de la société de gestion repose sur le recrutement plutôt musclé d’investisseurs - à l’instar de celui pratiqué par Amanda. « Les commerciaux avaient des consignes, ils les appliquaient », reconnaît sobrement un salarié de l’époque. « Un certain nombre de questions se posent sur la façon dont Keys REIM a commercialisé ses offres, estime l’avocat de KRISE, Maître Dimitri Pincent. Ces fonds représentent un niveau de risque très élevé et auraient dû être proposés exclusivement à des investisseurs professionnels. » Or Keys REIM et son réseau de conseillers intermédiaires ciblaient des investisseurs non avertis, dont certains à peine majeurs ! De fait, l’appellation « Value Add »  (valeur ajoutée en anglais) qui figure dans le nom des fonds n’est pas très parlante pour le commun des mortels… En matière d’investissement immobilier, elle est pourtant cruciale puisqu’elle renvoie à une stratégie bien spécifique, comprenant un certain risque : elle consiste à modifier un bâtiment existant pour le revendre plus cher.

À la tête de Keys REIM, la valse des dirigeants
Entre son implantation juridique en France en 2016 et sa revente en 2025, Keys REIM a connu une douzaine de dirigeants opérationnels, avec des qualifications parfois différentes : chief operating officer, chief executive officer, président, directeur général développement, directeur administratif et financier… « Le temps qu’on arrive dans la cuisine et qu’on regarde ce qu’il y a dans les marmites, on était remercié » ! témoigne l’un d’eux. Plusieurs d’entre eux disent avoir eu peu d’impact sur les décisions stratégiques prises par le fondateur et actionnaire de Keys REIM, Pierre Mattei. « On était des pantins » assure l’un d’eux.

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Florissante, la société finit par intéresser Naxicap Partners, filiale de Natixis et BPCE, qui n’hésite pas à débourser 60 millions d’euros, selon nos informations, pour la reprendre en 2019. La structure est valorisée à 8 fois son résultat d’exploitation, les fondateurs conservent la moitié du capital… L’opération n’a rien d’exceptionnel, avec une valorisation correcte et des perspectives plutôt sûres, tant l’immobilier ne fait pas partie des actifs considérés comme risqués. Pourtant, les affaires se corsent rapidement. Les rachats de fonds demandés par les investisseurs ne sont pas tous honorés. La machine est grippée. En octobre 2022, l’AMF se lance dans un examen approfondi, après avoir reçu des plaintes. L’enquête se prolonge jusqu’au mois de mai 2023, date à laquelle la commission des sanctions transmet une liste de griefs longue comme le bras à Keys REIM. Conflit d’intérêts, non-respect des appels d’offres, non-respect des procédures d’investissements, méthodes de valorisation suspectes… Pourtant, surprise : plutôt que de s’orienter vers une sanction, le collège de l’AMF accepte de négocier. C’est ce qu’on appelle la « composition administrative ». Et les discussions s’éternisent. C’est finalement 18 mois plus tard qu’un accord est trouvé, en octobre 2024, deux ans après le début des contrôles. Le grand public ne prend connaissance de ces sanctions qu’en février 2025 : 700 000 euros d’amende, dont 300 000 euros pour Pierre Mattei.

« Quand on voit les décisions de l’AMF, on se dit qu’ils n’ont rien vu, s’étonne un ancien dirigeant, remercié. La réalité, c’est que les choix d’investissement stratégiques relevaient plus d’un jeu de Monopoly que d’une gestion raisonnable pour compte de tiers ! Par appât du gain, les investissements étaient risqués et restaient en outre trop longtemps en portefeuille, ce qui augmente encore le risque. » Loin d’être aveugle, l’Autorité a tout de même pointé les conflits d’intérêts entre différentes structures juridiques dirigées par Pierre Mattei, les fonds devant notamment payer des prestations de service faramineuses sans que la moindre convention réglementée ne l’évoque. Mais cette gestion rocambolesque s’est aussi poursuivie après le contrôle de l’AMF : ainsi en 2024, Keys REIM a passé une provision de 8 millions d’euros pour une créance que Keys & Co, sa maison-mère, ne pouvait honorer - alors que les deux structures sont dirigées par Pierre Mattei…

Certes, le marché de l’immobilier s’est brusquement retourné. En 2023, entre la vive hausse des taux d’intérêt et la baisse de la demande de bureaux accentuée par la généralisation du télétravail, les taux de vacances ont largement progressé, jusqu’à atteindre 20 % du marché dans le quartier de la Défense où Keys REIM avait sélectionné des actifs. L’entreprise voit la valorisation de ses actifs sous gestion fondre de 1,3 milliard d’euros en 2019 à 800 millions six ans plus tard…

Pour Naxicap Partners, c’est la claque : le rachat prometteur s’est transformé en grosse perte. Dès 2024, la filiale de BPCE interrompt son LBO et demande aux dirigeants de reprendre le capital de Keys REIM, selon nos informations. « Nous n’étions plus alignés. Le dirigeant ne nous a pas tout dit, sinon on n’y serait pas allés » reconnaît aujourd’hui Eric Aveillan, directeur général de Naxicap Partners. Un an plus tard, le groupe Atland reprend les actifs de Keys REIM en se chargeant simplement de leur dette, légèrement inférieure à 8 millions d’euros. La société cotée constate aujourd’hui que « certaines tensions avec des partenaires bancaires et investisseurs ne se révélaient pas dans toute leur ampleur au moment de la transaction » en 2025. Mais l’entreprise assure aussi qu’« aucun investisseur n’a perdu 100 % de son investissement initial lors de notre acquisition ». Une assertion difficile à vérifier. Parmi les plaignants réunis au sein de Krise, certains se sont vus rembourser une partie de leur mise, de façon aléatoire. Quelques-uns se sont étonnés d’apprendre que le fonds KV2 était entré en conciliation en février dernier au tribunal des activités économiques de Paris, sans qu’ils en aient été tenus informés malgré leur statut d’associé. Cette procédure serait faite pour « préserver les intérêts du fonds », selon Atland. Ce dont les investisseurs ont tendance à douter, notamment en raison de la rareté des informations qu’ils obtiennent. Le nouveau propriétaire de Keys REIM promet de communiquer « bientôt » à ce sujet.

Contactés, Accor et Pierre Mattei n’ont pas souhaité répondre.

*Les prénoms ont été changés.

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Droit de réponse de Pierre Matteï

L’article « Le naufrage de Keys REIM éclabousse Accor et Naxicap » me met en cause directement et appelle les précisions suivantes.

Certains fonds gérés par Keys REIM ont connu des difficultés très lourdes, dans un contexte de retournement brutal et généralisé du marché de l’immobilier. Elles suscitent des préoccupations légitimes des investisseurs, que je partage pour partie.

Je suis l’un des deux fondateurs du groupe Keys Asset Management, dont j’ai toujours été actionnaire minoritaire. À l’issue de l’opération de LBO réalisée en 2019, Naxicap détenait 52 % du capital de Keys REIM. Je demeurais Président de Keys REIM jusqu’en 2023, mais la gouvernance effective était plurielle. Les décisions d’investissement étaient soumises à des comités auxquels les fondateurs n’étaient pas conviés. J’ai quitté le groupe et cédé ma participation en 2025.

Keys REIM est une société de gestion de portefeuille de fonds d’investissements agréée. Elle gérait des fonds d’investissements alternatifs qui constituent des produits risqués, reposant sur la levée de dette, avec des conditions d’accès restrictives, notamment s’agissant des minimums d’investissements, et réservés à des investisseurs professionnels ou assimilés. Cette activité s’inscrit dans un cadre réglementaire strict, sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers et reposant notamment sur des organes de gouvernance identifiés, des procédures formalisées, des fonctions de contrôle et des équipes dédiées. Son portefeuille était diversifié, avec environ 65 % d’actifs autres que des bureaux, et ce dès avant la période du COVID.

Contrairement à ce que suggèrent plusieurs témoignages anonymes rapportés dans l’article, les décisions d’investissement étaient soumises à des comités d’investissement formalisés. La stratégie de la société de gestion couvrait d’ailleurs plusieurs classes d’actifs bureaux, commerces, hôtellerie, résidentiel géré et actifs mixtes. Ces éléments ont été examinés dans le cadre du contrôle de l’AMF et lors des opérations successives intervenues sur le capital de la société, notamment à l’occasion de l’entrée de Naxicap au capital, qui est ensuite demeurée actionnaire majoritaire pendant près de six ans et disposait des droits d’information et de gouvernance correspondants.

La composition administrative conclue avec l’AMF ne constitue en aucun cas une sanction. J’ai accepté le principe d’une contribution négociée en qualité de mandataire social et sans reconnaissance d’une quelconque faute personnelle.

Enfin, la commercialisation des fonds était effectuée auprès des investisseurs finaux par des conseillers en gestion de patrimoine et conseillers en investissements financiers, qui étaient indépendants de Keys REIM, conservaient la relation avec leurs clients et demeuraient responsables de leurs propres obligations réglementaires en matière d’information du client, d’adéquation des produits et de conseil.

Les difficultés rencontrées par de nombreux fonds doivent être appréciées à l’aune d’une crise immobilière majeure. La correction sur le marché ne s’est pas limitée aux fonds gérés par Keys REIM. Entre 2020 et 2026, plusieurs grandes SCPI non ou faiblement endettées ont réduit leur prix de part de 27 % à 45 %. En comparaison, Keys Sélection, qui représente 80 % des encours de Keys REIM, connaissait une baisse d’environ 30 %. Le récit présenté par certains acteurs témoigne, s’il est de bonne foi, d’une méconnaissance totale de la réalité de la gouvernance, des procédures, des organes de décision, des équipes et du cadre réglementaire applicables à une société de gestion agréée.

La réponse de l’Informé

Contacté personnellement avant la publication de l’article via plusieurs messages, Pierre Mattei avait alors choisi de ne pas répondre aux questions de l’Informé .