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Continuer la lectureZenitude : 7 résidences seniors en redressement judiciaire, le ton se durcit avec les investisseurs
Depuis plus d’un an, le nouvel exploitant des établissements de Réside Études est en guerre ouverte avec de nombreux copropriétaires.
En pleine torpeur estivale, la tension vient encore de monter d’un cran entre le groupe Zenitude et certaines de ses résidences seniors ex-Réside Études… Selon nos informations, 7 établissements sur la cinquantaine qu’il avait repris à la barre fin 2024 viennent d’être placés en redressement judiciai...
En juin et juillet, des procédures collectives ont été ouvertes pour les résidences de Choisy-le-Roi (Val-de-Marne), Marnes-la-Coquette (Hauts-de-Seine), Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), Trélissac (Dordogne), Volgelsheim (Haut-Rhin), Reims Capucins (Marne) et Le Havre (Seine-Maritime). Dans des lettres adressées aux résidents et à leurs familles, la direction de Zenitude justifie ces décisions « par les difficultés rencontrées pour parvenir à un accord avec les copropriétaires sur les conditions économiques d’exploitation de l’établissement. »
Depuis la reprise de ces établissements, le torchon n’a en effet cessé de brûler entre l’exploitant et les investisseurs particuliers qui les détiennent en copropriété. Pour relancer les résidences les plus en difficultés, Zenitude avait dès le départ entrepris de renégocier les baux commerciaux et les loyers qu’ils reversent aux petits porteurs. Après plusieurs mois de discussions tendues, les parties étaient parvenues à des accords au printemps 2025. Las, les relations avaient très vite dérapé, les copropriétaires et leurs avocats (Hamet & Lorgeoux, Goethe avocats, Gobert et Associés) dénonçant le non-respect des engagements du groupe, marqués par des retards ou des arrêts de paiements dans une large partie des résidences, comme l’Informé s’en était déjà l’écho. « Depuis le deuxième trimestre 2025, près des trois quarts des établissements affichent des absences ou des retards de paiement à l’égard des investisseurs », explique François Morabito de Gobert et Associés. Un chiffre que conteste le groupe qui affirme être en train de régulariser la majorité du parc…
Échec de la procédure de conciliation
Pour tenter de déminer la situation, la direction de Zenitude avait pourtant ouvert une procédure de conciliation à l’automne dernier pour une vingtaine de résidences. Mais là encore les négociations menées sous l’égide d’un mandataire judiciaire nommé par le tribunal ont tourné court. Aux dires de plusieurs sources, le conciliateur s’est au bout de 4 mois déclaré dans l’incapacité de mener sa mission à son terme, l’exploitant ayant, à la surprise générale, fait traîner les dossiers et tarder à fournir les documents comptables certifiés qui lui étaient demandés (notamment les derniers comptes du groupe). C’est donc ainsi qu’une partie de ces établissements se retrouvent quelques mois plus tard fatalement placés en redressement judiciaire à la demande de leur maison mère. « Ces résidences ne sont malheureusement pas rentables », résume Thomas Lubrano, gérant de Zenitude, joint par l’Informé. Toujours selon nos informations, plusieurs options sont désormais étudiées par le tribunal, dont celle de reprises par des tiers. Les prochaines audiences devraient se tenir entre la fin août et la rentrée de septembre.
Dans cette improbable guerre des nerfs, les propriétaires ne font malgré tout pas que subir. Plusieurs actions ont été engagées ces derniers mois pour recouvrer les loyers non versés. En fin d’année, les trois principaux cabinets d’avocats des propriétaires ont ainsi lancé une « procédure en référé en paiement » devant le tribunal judiciaire de Strasbourg dans le but de contraindre Zenitude à honorer les loyers dûs - et non versés - aux bailleurs qui en ont fait la demande. Pour l’instant sans succès : au printemps, le tribunal s’est estimé incompétent pour trancher sur le sujet, renvoyant les litiges concernant les baux commerciaux à la responsabilité des juges des territoires de chaque résidence. Les avocats ont malgré tout fait appel de cette décision auprès de la Cour d’appel de Colmar. Une décision est attendue pour septembre.
En attendant, d’autres procédures ont déjà abouti. Selon nos informations, le tribunal de Strasbourg, encore une fois, vient d’ordonner la saisie conservatoire des loyers impayés pour 4 premières résidences, dont Reims Les Capucins : cette procédure d’urgence autorise les copropriétaires à geler leurs créances sur les comptes du principal débiteur, en l’occurrence ceux du groupe Zenitude. « Fort de cette décision, nous allons procéder aux saisies conservatoires par l’intermédiaire d’un commissaire de justice et nous assignerons la maison mère en paiement », explique Bertrand de Campredon, associé chez Goethe avocats.
De façon plus inattendue, un copropriétaire d’établissement vient par ailleurs d’obtenir à lui seul, auprès du tribunal judiciaire de Lorient, la condamnation en référé de « Zenitude Senior Exploitation » - société qui avait assuré la reprise des 53 établissements Réside Etudes au tribunal - à lui payer l’ensemble de ses loyers non versés. Dans leur décision, les juges ont astreint la structure à reverser au plaignant près de 15 600 euros de loyers et de charges impayés, jugeant que ces non-versements n’étaient pas justifiés, l’exploitant ayant repris fin 2024 la résidence et son bail sans en avoir négocié les conditions. La partie n’est pourtant pas encore totalement jouée, le groupe Zenitude nous précisant avoir fait appel de ce jugement.
Toujours au sein de la même résidence de Quiberon, 60 autres copropriétaires ont enfin entrepris une stratégie plus audacieuse : ce groupement a décidé d’assigner lui-même en liquidation la société d’exploitation de leur résidence, afin de forcer le règlement de leurs créances. Un énième coup de poker qui en dit long sur l’état de tension entre les parties.
Joint par l’Informé, Thomas Lubrano précise par mail avoir malgré tout « quelques bonnes nouvelles » à apporter. Dans sa réponse, le patron du groupe Zenitude explique ainsi que le fait d’avoir ouvert son parc de résidences seniors à une clientèle d’affaires et touristiques a permis d’augmenter « le chiffre d’affaires de plus de 9 millions d’euros sur le parc repris. » Et d’ajouter : « Des établissements, comme Nice ou Chessy cartonnent. 18 mois après la reprise de ces résidences, le constat d’échec est de 7 résidences sur les 53, soit moins de 15 %. C’est plutôt une réussite globale vu l’état du parc au moment de la reprise. »
Article mis à jour le 31 juillet à 10 h 40 : contrairement à ce que nous avions écrit la société « Zenitude Senior Exploitation » condamnée en référé en juin par le tribunal judiciaire de Lorient n’est pas la holding exploitant les résidences du groupe, mais une société soeur qui avait assuré la reprise des 53 établissements Réside Etudes au tribunal.
