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Continuer la lectureLouve Invest vs Primaliance : la bataille des vendeurs de SCPI
Messages incendiaires sur LinkedIn, plaintes… L’arrivée du cashback dans l’immobilier sème la zizanie chez les acteurs du secteur.
Après s’être emparé de l’aviation, des réservations d’hôtel ou de la high-tech, le cashback s’attaque à… l’immobilier. Plus particulièrement aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui permettent, pour rappel, à un particulier d’acquérir un bout d’immeuble par l’intermédiaire d’une société de gestion de portefeuille (SGP). Lancée début 2021, Louve Invest ne fait pas partie des SGP. Mais, sur le principe des autres acteurs du cashback, elle leur déniche des clients en échange d’une commission. L’intérêt de passer par elle ? Louve promet sur son site de reverser la moitié de cette prime à ses clients, soit environ 2,5 % du montant total investi en SCPI. Sans surprise, l’offre agace fortement la concurrence. Au point que Louve s’écharpe aujourd’hui devant les tribunaux avec Primaliance, l’un des acteurs historiques de la distribution de SCPI en France. Dans cette procédure qui s’annonce longue, la Cour d’appel vient d’accorder une manche au premier.
« On a tout de suite vu que certains conseillers en gestion de patrimoine étaient extrêmement virulents à notre égard, raconte à l’Informé Clément Renault, le président de Louve Group. Ils menaçaient certaines sociétés de gestion d’arrêter de leur envoyer des clients si elles ne cessaient pas elles-mêmes de travailler avec nous. Souvent en arguant du fait que réduire les frais comme on le faisait était illégal. » Preuve de cette animosité, le directeur commercial de Primaliance est allé encore plus loin en publiant sur LinkedIn un message incendiaire : « Bienvenue au souk ! Il me semblait que notre profession était réglementée et que nous devions donner la priorité au CONSEIL. Je compte sur vous, chers partenaires, et vous, les autorités compétentes, pour stopper ces méthodes nuisibles pour nos clients et pour nous, conseillers en gestion de patrimoine. (…) Louve rembourse plus de 2 % de votre investissement sur la plupart des SCPI du marché ». Sur le même réseau social, le même directeur commercial a aussi demandé aux vendeurs de SCPI de « faire le nécessaire pour que Louve ne puisse plus nous piquer des clients avec pour seul argument une remise commerciale ». Les mois suivants, Louve aurait subi plusieurs résiliations d’accords de distribution.
Refusant d’en rester là, Clément Renault engage une procédure judiciaire à l’encontre de son rival en février 2022, une « procédure judiciaire très invasive et choquante » juge Vincent Cudkowicz, le directeur général de Primaliance. Ce dernier l’assure : dès qu’il a appris l’existence du message sur LinkedIn, il l’a fait supprimer par son commercial. Quant à l’existence soupçonnée d’une entente entre partenaires pour miner la réputation de Louve, le distributeur la conteste formellement. « On ne peut pas dire aux sociétés de gestion : si vous comptez bosser avec Louve, nous on arrête. Mon principe c’est de proposer un maximum d’offres au marché, j’ai absolument besoin de ces sociétés.(...) On pèse 0,5 % de part de marché, donc si demain on n’existe plus, ces sociétés s’en moquent complètement. On n’a aucun moyen de pression. » Vincent Cudkowicz le jure : le cashback ne le dérange pas. « C’est leur droit le plus fondamental de le faire. »
En revanche, il se dit victime d’une concurrence déloyale en raison des pratiques de Louve Group. « Ils ne laissent à aucun moment comprendre à leurs investisseurs que ces 2,5 % [le taux de rétrocession] là doivent être fiscalisés. C’est non seulement pas loyal vis-à-vis de la concurrence, mais c’est en plus trompeur vis-à-vis du client final. Demain il y aura des surprises, parce que le fisc va passer. » Et de recourir, à son tour, à l’article L541-8-1 du Code monétaire et financier pour justifier l’illégalité de ce prétendu manque de transparence : « Les conseillers en investissements financiers doivent veiller à ce que toutes les informations, y compris les communications à caractère promotionnel, […] présentent un contenu clair, exact et non trompeur ». Il en est convaincu, si les souscripteurs savaient que ce bonus était soumis à l’impôt, « il n’y aurait pas autant de gens qui accepteraient une rétrocession ».
Pour l’heure, la procédure judiciaire est toujours en cours. Le fond du dossier n’a toujours pas été examiné. Primaliance, qui avait tenté de la faire annuler a vu sa demande rejetée par la Cour d’appel de Paris, le 11 mai dernier.
